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        行業動態Prospect planning
        外國人在柬埔寨買賣房產的法律制度
        發布時間:2018-03-08 16:25:35 | 瀏覽次數:

        第一章 總則

        第一條:本法的目的是提供多業主房屋(公寓)私人部份產權以及使用和享受多業主房屋公眾部分利益的權利給外國人。

        第二條:本法的目標如下:

        -規定所有擁有多業主房屋私人部分產權和享受公眾部分利益外國人的權利與義務以及一般政策,同時規定這些權利注冊的法規。

        -為外國人前來柬埔寨王國投資,創造便利的條件。

        -為建筑領域投資者的商業活動創造便利條件,同時響應柬埔寨王國不動產市場不斷增加的要求。

        第三條:本法執行于擁有柬埔寨王國多業主房屋私人部分產權的外國人和柬埔寨王國公民。

        第四條:本法所使用的詞句的意思如下:

        -外國人——指非柬籍的法人或自由人,即使這些人的國籍、宗教信仰或種族不同,完全沒有歧視。

        -依法擁有足夠條件的外國人——指合法進入柬埔寨王國,并擁有能力的外國人。

        -多業主房屋——指多位業主共同居住的房屋或建筑物。多業主房屋某些為每位業主單獨擁有的部分稱為“私人部分”,某些為所有業主共同擁有的部分稱為“公眾部分”。

        -私人部分——指多業主房屋中私人單獨控制和使用的部分。

        -私人部分產權擁有者——指對私人部分擁有產權的個人。

        -公眾部分——指多業主房屋公眾使用或對所有業主均有利益的部分,例如:土地、樓梯、屋頂、花園、道路、出入口處,共同墻壁和提供公眾服務的地方。

        -特別公共產權——指多位外國人和柬埔寨王國公民對一座多業主房屋共同擁有的權利,包括外國人和柬埔寨王國公民對多業主房屋的私人部分和公眾部分擁有的權利。

        -特別公共產權者——指擁有特別公共產權的外國人。

        -特別整體產權——指多位個人對多業主房屋公眾部分的產權,其中外國人有權利使用和享受公眾部分提供的利益,而柬埔寨王國公民對公眾部分有特別整體產權。

        一塊——指與多業主房屋公眾部分連在一起的私人部分,每塊地的價值均不相同,依照私人部分大小而定,必須根據每位業主擁有私人部分面積而作決定。

        第二章 一般政策

        第五條:依據法律擁有足夠條件的外國人,對多業主房屋私人部分可擁有產權以及有權使用的享受公眾部分提供的利益,同時有義務遵守本法各條 文規定以及現行法律有關規定。

        第六條:外國人對多業主房屋一樓以上私人部分可擁有產權,樓下以及更下層則不允許外國人擁有產權。

        至于一間多業主房屋私人部分中可作為外國人產權的比例和計算方法,必須由政府法令作規定。

        只有多業主房屋私人部分產權才可以提供給私人擁有,至于多業主房屋公眾部分,應該保留給多業主房屋的所有業主共同使用。

        在任何情況下,多業主房屋所在地區的土地,不應該作為特別公共產權者的產權。

        外國人不能夠擁有離陸地邊界線30公里內的多業主房屋私人部分的產權,除非多業主房屋位于特別經濟區內、重要居民集中區內和柬埔寨王國政府規定的地區內。

        在多業主房屋建筑在從第三者租賃來的土地上的情況下,外國人像柬埔寨王國公民一樣,可以長期租賃私人部分。

        第三章 特別公共產權的規定

        第七條:特別公共產權在以下情況下產生、轉讓和改變:

        -依據法律條文而由有關方面達成協議

        -遺產。

        第八條:如果沒有依據關于注冊的法律規定進行注冊工作,而進行轉讓特別公共產權,這項轉讓將被認為無效。

        第九條:當柬埔寨王國公民的私人部分產權轉讓給外國人時,特別公共產權者獲得私人部分產權和獲得公眾部分的使用和享受公眾部分提供利益的權利而已。在這種情況下,作為前私人部分產權擁有者的柬埔寨王國公民失去了自己對公眾部分的整體產權。

        如果私人部分產權擁有者是外國人,并且把自己私人部分產權轉讓給柬埔寨王國公民,作為業主的柬埔寨王國公民應獲得私人部分的產權以及公眾部分的整體產權。

        第十條:依據現行法律規定,特別公共產權者的遺產繼承人,應獲得親人遺留下來的權利與義務。

        如果由于沒有繼承人或者由于繼承人不肯接受遺產或者依法律規定遺產不能夠分配給任何人,遺產應被作為國家財產。

        第十一條:如果有些外國人,在違反本法第六條規定的情況下,獲得或購買得某多業主房屋私人部分,在本法生效后,應被認為該行動無效,而共同行動者應歸還所獲得的產權。

        第四章 特別公共產權者的權利與義條

        第一部分 特別公共產權者對私人部分的權利與義務

        第十二條:在法律規定的面積內,私人部分的特別公共產權者,有權利自由的使用、分配和享受自己所擁有的私人部分所提供的利益。

        第十三條:私人部分的特別公共產權者,不能夠使用自己所擁有的私人部分侵犯、阻礙其他私人部分的特別公共產權者的生活。

        私人部分的特別公共產權者不能從事任何影響保護多業主房屋的行為或者從事任何與管理或使用多業主房屋利益相違背的行為。

        第十四條:多業主房屋私人部分的特別公共產權者與柬籍業主有同樣的義務。特別公共產權者應該遵守現行法律或多業主房屋內部規章所規定的責任與義務。

        第二部分 特別公共產權者對公眾部分的權利與義務。

        第十五條:公眾部分應在私人部分產權擁有者所擁有的特別整體產權中。特別公共產權者擁有使用和享受公眾部分所提供利益的權利。

        第十六條:由法律承認的特別整體產權和其他附屬權利,不能離開私人部分而單獨的分配、處理和出售。

        第十七條:特別公共產權者必須參加保護公眾部分的工作。除非事先有通過協商達成協議或在內部規章中特別規定,否則這項保護工作必須按每塊私人部分的價值的比例而分配。

        第十八條:使用和享受公眾部分,所提供利益的權利是不能夠缺少的權利。即使多業主房屋或私人部分消失也好。如果多業主房屋殘破不能夠居住或由于某項原因而損壞或由于政府當局下令拆除,所有業主可以根據內部規章規定或過去所達成的協議或按每塊私人部分的價值按比例負責支出費用修繕或重建。除非在多業主房屋內部規章有特別規定或全體業主達成協議,否則必須按照法律規定和保持房屋原貌的原則進行修繕和重建工作。如果出現多業主房屋由于人為因素或不可抗拒因素全部損壞,而且柬籍業主全體同意出售多業主房屋所位于的地皮的情況,特別公共產權者有權獲得符合自己擁有的私人部分面積比例或者按照前所達成的協議或者內部規章的規定,使用和享受公眾部分所提供利益。

        第五章:注冊和發出產權證的法規

        第十九條:多業主房屋特別公共產權的注冊和發放產權證的法規和其他有關注冊私人產權證的法規相同。特別公共產權者的產權證圖樣以及關于權利的說明,應遵照國土規劃和建設部部長的公告規定。

        第六章 懲罰條例

        第廿條:特別公共產權者把多業主業房屋的公眾部分和土地改變成為自己私人或者出售,應被強迫恢復原狀。該特別公共產權者必須受到地政法第257條文規定的懲罰。不肯參加保護公眾部分工作或者不肯遵守公共秩序規定的特別公共產權者,必須受到地政法第258條文規定的懲罰。

        第廿一條:如果地政官員在發放多業主房屋和私人部分產權證給特別公共產權者的工作上或注冊工作上,違反了本法各項條文規定,必須依照地政法第264條文規定給予懲罰。

        第七章 有關條例

        第廿二條:所有在本法生效前購買或獲得多業主房屋私人部分而不符合本法第6條規定的外國人,被允許在兩年內進行處理,使之符合本法規定。

        如果出現不符合以上第一段的現象,有關部門應向法院提出控告,以便強制出售該多業主房屋的私人部分。

        第八章 最后法規

        第廿三條:所有與本法精神相違背的法律,應被宣布無效。

        第廿四條:本法應盡快宣布執行。

         
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