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        行業動態Prospect planning
        2017年北京二手房市場大幅降溫 交易量環比下降過半
        發布時間:2018-01-03 15:02:29 | 瀏覽次數:

        根據相關市場研究院數據統計,2017年北京全市二手住宅網簽總量為136237套,環比2016年全年下降50%,在2009年到2017年之間僅高于2011年及2014年,排在近九年倒數第三位。

        偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,自2009年北京二手房市場大爆發,交易量正式超越新房,進入存量時代以來,2017年北京二手住宅交易量可謂降至低谷,特別是與2016年的歷史最高量相比,過半的下降幅度遠超以往,這說明本輪樓市調控出臺的一系列政策非常切中要害,對降溫樓市,抑制房價上漲,引導樓市回歸理性起到了立桿見影的效果。

        造成這種歷史性下滑的直接原因是力度史無前例的政策調控。以“317新政”為代表,限制購買資格、認房又認貸、大幅提高首付比例、調高貸款利率、限制商住房買賣、離婚一年內再次購房認作二套等一系列政策形成的組合拳不僅力度空前,更將一些擦邊球渠道堵住,多管齊下之下,北京二手房交易近乎凍結,投機炒房更是基本禁絕,去杠桿,使得樓市有效購房需求的大幅減少,市場迅速降溫。

        二手房價連跌8個月 累積跌幅15%

        據相關市場研究院數據統計顯示,317新政出臺后,隨著北京二手房市場的快速冷卻,北京二手房價也在4月份沖高企穩,并從5月份開始直至年底12月,迎來了連續8個月的回落,12月份的二手住宅成交均價較4月高點時相比已經累計下跌15%。

        317新政在有效控制購房需求,降低交易量的同時,也明顯改變了市場各方的預期,短期內看跌房價的心理預期,使得北京不少著急出售房屋或改換投資渠道或置業升級的業主主動降價出售。

        據統計,目前有8成以上的業主都有主動降價出售的意愿,預期的改變使得房價在5月份之后持續回落。一些近郊和遠郊區縣配套稍差的房齡相對較大的社區房價降幅較大,前期房價漲幅過快的城市核心區的老舊學區房房價降幅也較大,一些教育、交通、商業、醫療等配套設施完善的次新房社區房價則較為堅挺。

        目前,北京二手房市場在房價下跌了15%之后再次進入了一個新的博弈期,利空出盡,政策的相對穩定,使得近三四個月以來購房需求在逐步恢復入市,交易量止跌回穩并小幅上升,房價降幅也開始逐步減小。胡景暉表示,雖然5月份至今北京二手房價連跌8個月,且累積跌幅達15%,但受益于317新政出臺前一季度北京二手房價的大幅上漲,2017年全年北京二手房的整體成交均價仍較2016年有明顯漲幅,在未來樓市調控力度仍將持續從緊從嚴的背景下,需求的釋放仍將較為有限且理性,在目前高利率高首付時代,房價的實質性回落仍是刺激交易達成的關鍵因素,因此,未來北京二手房價仍有一定下降空間。

        商貸支付占比重新降回四成

        據統計,2017年,北京全市的二手住宅交易中,使用商業貸款進行支付的占41.1%,較2016年減少14.3個百分點;使用全款進行支付的占30.9%,較2016年增加8.1個百分點;使用市管公積金進行支付的占17.4%,較2016年增加1.2個百分點;使用其它方式支付(組合貸或其他借款)的占10.6%,較20146年增加4.9個百分點。

        縱觀2014年到2017年,2015年、2016年北京二手房市場上漲期間,使用商業貸款進行支付的占比也不斷提高,從40.1%提高到了55.4%,占比一度超過一半,逼近六成,全款的比例則降到了22%左右。2017年形勢突變,商貸占比下滑,全款占比提高,整體比例結構基本回到了2014年的情況。

        胡景暉分析認為,從2014年到2017年的支付結構可以明顯看出,在北京二手房市場升溫期間,貸款買房的人大幅增加,這主要是因為北京房價整體較高,購房者大部分經濟實力有限,只能通過商業貸款進行購房。加上2015年初到2016年初,國家多次降準降息,降低商業貸款首付比例,貨幣政策整體寬松,所以商業貸款比例持續提高。

        但商貸比例提高后,市場杠桿隨之提高,這在很大程度上增加了北京二手房市場的風險。所以,2017年北京樓市調控對首付比例、商業貸款利率進行了調整,最終使得貸款購房的比例大幅下降,堵住了一些投機炒房者的貸款炒房之路,從而降低了杠桿,降低了風險。

        大戶型、大面積占比萎縮

        據統計,2017年,北京市二手住宅交易中,一居室交易占比為24.8%,較2016年減少1.4個百分點;兩居室占比為53.5%,較2016年增加2.5個百分點;三居及以上戶型占比為21.6%,較2016年減少1.1個百分點。整體上兩居室仍占全部交易五成以上,是市場交易主力,但三居及以上的大戶型交易占比下滑,甚至低于2014年,為四年以來的最低值。

        而從面積段來看,2017年北京全市成交的二手住宅中,面積在60平米以下的占37.1%,較2016年增加1.0%;60-90平米的占37.4%,較2016年增加1.7%;90-140平米的占19.6%,較2016年減少1.0%;140-200平米的占4.79%,較2016年減少1.2%;200平米以上的占1.2%,較2016年減少0.5%。

        對比近四年的數據,60平米以下、60-90平米的占比都是四年最高,90平米以上的占比則是四年最小。由此可見,2017年北京小面積二手房交易比例擴大,大面積二手房交易占比則在萎縮。

        胡景暉分析認為,從2016年“930新政”到2017年“317新政”,北京樓市調控首付比例提高最大的就是二套房以及非普通住宅,80%的首付比例近乎全款,大面積的總價也高,所以新政出臺后還有實力購買大面積、大戶型的購房者減少了很多,其交易比例自然下滑。此外,即使是非普通住宅、首套房,由于首付比例、商貸利率較之前都有提高,購房者在經濟實力一定的情況下也只能降低購房面積要求,在這也導致了2017年北京小戶型、小面積的二手房交易占比的擴大。

        胡景暉表示,2016年北京二手市場創下量價新高的紀錄后,樓市的收緊調控就已經開始, 2017年中央經濟工作會議上政府首還次為房地產市場定下了“房子是用來住,而不是用來炒的”的基調,因此,2017年北京樓市政策注定趨緊,交易量價也注定下滑。2017年春節后市場雖一度反彈,但在中央定調的情況下,這種反彈只能招致更嚴厲的調控。從結果來看,2017年北京二手房交易量腰斬,國家統計局以及機構的交易價格都是連續多月下跌,調控效果非常顯著。如今,2018年中央經濟工作會議再次強調“房子是用來住,而不是用來炒的”,可以預見,2018年北京的調控政策基本不會放松,市場出現反彈的可能性很小。

        不過,基于北京二手房市場本身的龐大體量和2017年需求的冰封,2018年北京二手房交易很大概率上會在2017年的基礎上有所增加,有望恢復15萬套左右的年均水平,首次置業以及改善換房的剛需則會成為市場交易主力,投機炒房不會有生存空間,市場杠桿、市場風險都會處在可控的范圍之內,市場整體更加平穩健康。至于房價,在政策穩定的情況下,房價基本也會延續當前的穩中有降趨勢,但降幅會收窄。

        歷史數據表明,政策對我國房地產市場有著決定性的影響。正是有2009年為拯救經濟的四萬億以及2015-2016為去庫存的連續降準降息降稅降首付,2009年、2016年北京二手房才能有27萬左右的交易量,而2014年、2017年的降溫則是因為政府執行著嚴格的信貸和限購政策。不過,隨著政策的變化,2009年以來北京二手房交易量一直處在上漲、下降的循環之中,周期一般為三年,這種重復起落并不利于市場的長遠、健康發展,加快建立市場調節長效機制、減少短周期的市場調控十分必要。

        當然,長效機制的建立是一項系統而長期的工程,只有土地財政、稅收、立法等各方面都有大量變革后才能建立,長遠里還需要合理配置資源,優化產業布局,引導人口流動。目前,長效機制的核心——房產稅已經有了曙光,如果2018年能取得實質性進展,長效機制的建立將邁出堅實的一步。作為全國房地產市場的標桿,北京將會在長效機制的建立中起到至關重要的作用。

         
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